Jak zapojit bytový dům nebo SVJ do sdílení energie

Zapojení domácností do sdílení energie v rámci bytového domu je skvělá příležitost, jak podpořit udržitelnost, uspořit náklady na energie a budovat sousedskou komunitu. Klíčem k úspěchu jsou dobré mezilidské vztahy a schopnosti členů výboru a jeho předsedy či předsedkyně. Výhodou jsou zkušenosti s domovními investicemi, spojováním lidí a sdílením zkušeností.

Jak zapojit bytový dům do sdílení energie
Fotovoltaika
4min. čtení

Obsah

Kdo se může stát spoluvlastníkem střešní fotovoltaiky

Pokud nezvolíte speciální režim, stane se střešní FVE součástí nemovitosti a bude spravována SVJ v režimu „společné části domu“.

  • Právo užívat FVE mají všichni vlastníci v SVJ, ale ne každý ho musí v praxi využívat (stejně jako každý nemá povinnost jezdit společným výtahem).
  • Pokud by se někdo chtěl ke sdílení připojit později, musí mu to být umožněno (z užívání společné věci nelze nikoho vyloučit).
  • Administrativní a technickou správu zajišťuje SVJ, může ji však smluvně delegovat na 3. osobu (není nutný souhlas členské schůze).
  • Na správu společných částí domu musí přispívat všichni vlastníci, přestože někteří z nich FVE nevyužijí (nejde výlučně o příspěvek na FVE, platí se v souhrnu za vše).
  • Případný zisk z prodeje přebytků má SVJ povinnost rozdělit mezi všechny členy, protože ze zákona nemůže žádného bezdůvodně znevýhodnit.
  • Tato varianta dává smysl v situaci, kdy se bude chtít do projektu zapojit převážná většina vlastníků a FVE se bude platit z jejich společných peněz. Domníváme se, že to bude v praxi nejčastější způsob.

Potřebujete licenci na výrobu elektřiny?

Pokud elektřinu z fotovoltaiky využijete pro vlastní spotřebu, budete potřebovat licenci pouze pro elektrárnu o výkonu nad 50 kW. To zhruba odpovídá střeše nebo pozemku o velikosti 250 m² a více.

Sdílení elektřiny z pohledu vlastníka bytového domu, který byty pronajímá

Za předpokladu, že vlastníte dům, kde není SOM a každý nájemník má elektřinu napsanou na sebe (tudíž může mít vlastního dodavatele), nejdříve zjistěte zájem nájemníků o sdílení elektřiny z vlastní FVE. Elektřinu z FVE musí spotřebovávat alespoň jeden byt. Jaké máte jako vlastník možnosti?

  • Pokud má nájemník zájem, podepište s ním dodatek k nájemní smlouvě, kde mu přiznáte nárok na procentní podíl elektřiny z FVE, pokud bude měsíčně určitou částku přispívat na její provoz. Reálně je provoz FVE v podstatě nulový a vy si tak zajistíte návratnost investice.
  • Další variantou je vybírat poplatek za odebranou elektřinu z FVE (za kWh). Orientujte se podle průměrných cen za kWh za minulý kalendářní rok nebo podle spotových cen. Výhodou je, že jde o cenu za silovou elektřinu, která je asi o 50 % levnější než elektřina od dodavatele (neobsahuje poplatky). Pokud si k ceně za každou kWh z FVE přidáte např. 20% marži, cena bude výhodná pro obě strany. Za tímto účelem je nutné ve smlouvě sjednat právo pronajímatele na přístup k údajům z vyúčtování elektřiny a průběhového elektroměru.
  • Jednoduchou variantou je poskytovat elektřinu bezplatně a přiměřeně zvýšit nájem. Současně můžete prodávat přebytky. Pokud budete žádat o dotaci z NZÚ, vždy musí být část elektřiny spotřebována přímo v domě a zároveň v obytných, nikoliv komerčních prostorách.

Co dělat, když někdo ze společenství vlastníků fotovoltaiku nechce?

Nesouhlas někdy může znamenat pouze nedostatek informací a odpovědí na všechny otázky, vedoucích k svobodnému rozhodnutí. Mějte však na paměti, že tvoříte společný komunitní projekt, který vyžaduje většinovou shodu.

Varianty technického řešení fotovoltaiky pro bytový dům

Při výběru optimálního řešení si odpovězte na tyto otázky:

  • Dává toto řešení smysl po technické stránce? (Např. pro efektivní využití baterie mají bytové domy zpravidla malou střechu v porovnání s množstvím bytů a jejich celkovou spotřebou.)
  • Dává dané řešení smysl s ohledem na způsob alokace elektřiny? (Kombinace, které dobře fungují v rodinných domech, nemusí fungovat v bytových domech.)
  • Jaké jsou energetické potřeby a profily spotřeby obyvatel bytového domu? Mají elektroauto, nebo plánují jeho pořízení?
Typ systému Popis Vhodné pro Výhody Nevýhody
1. Bez dalších technologií Základní a nejlevnější varianta Domácnosti s malou plochou střechy a velkým počtem bytů Nízké pořizovací náklady Nulové nebo nízké přebytky energie
2. S bateriovým systémem Využívá baterie pro ukládání přebytečné energie Bytové domy s velkou střechou a malým počtem bytů Využívání spotového tarifu, nižší náklady na elektřinu Vyšší pořizovací náklady, baterie nelze využít jako záložní zdroj
3. S dobíjecí stanicí pro elektromobily Dobíjení elektromobilů z FVE systému Zatím výjimečně využívané Možnost dobíjet elektromobil vlastní vyrobenou elektřinou Nízké přebytky energie, nesoulad mezi špičkami výroby a spotřeby
4. V kombinaci s tepelným čerpadlem FVE systém zajišťuje elektřinu a tepelné čerpadlo s ohřívačem vody zajišťuje vytápění a ohřev TV Efektivní a rozšířený systém Pokrytí spotřeby elektřiny i tepla, nižší provozní náklady Vyšší pořizovací náklady

Provozní modely FVE pro SVJ a bytové družstvo

Kritérium Společenství vlastníků jednotek (SVJ) SVJ spolek založený částí členů SVJ Smlouva o společnosti (bez právní subjektivity) Bytové družstvo (BD)
Rozhodnutí o pořízení FVE Nadpoloviční většina přítomných na shromáždění (nestanoví-li stanovy vyšší kvórum) Nadpoloviční většina členů SVJ Nadpoloviční většina přítomných členů SVJ Nadpoloviční většina členů (případně dle stanov představenstvo/předseda)
Možnosti financování Dotace/úvěr/fond oprav (se souhlasem nadpoloviční většiny) Soukromé zdroje členů spolku/dotace/úvěr na spolek/členy Soukromé zdroje společníků/dotace/úvěr na společníka/společníky Dotace/úvěr/rezervní fond (se souhlasem nadpoloviční většiny)/smlouva o dalším členském vkladu
Vlastnictví FVE Součást společné části domu v podílovém spoluvlastnictví Vlastnictví spolku/členů spolku (nutná výhrada v katastru) V podílovém spoluvlastnictví společníků/vlastnictví jednoho s právem užívání pro ostatní Součást bytového domu/možnost výhrady vlastnictví pro některé členy
Právo na využití FVE Všichni členové SVJ (s možností dodatečného zapojení) Pouze členové spolku Všichni společníci Všichni členové BD (s možností nezapojení)
Příspěvek za FVE Není nutný, ale může být stanoven pro splácení investice (schvaluje shromáždění) Pouze pro členy spolku (např. členský příspěvek/úhrada z prodeje přebytků) Není nutný, záleží na dohodě ve smlouvě o společnosti Není nutný, ale může být stanoven pro splácení investice (není nutný souhlas všech)
Rozhodování o zisku z prodeje přebytků Všichni členové SVJ (podíl dle velikosti bytu) Zisk nelze rozdělit, využije se na činnost spolku (možné rozdělení v případě spoluvlastnictví) Zisk si společníci rozdělí mezi sebou Zisk lze rozdělit pouze při splnění podmínek (§ 750 ZOK)
Daň z příjmu Od daně osvobozeno do 30 000 Kč/rok Podléhá 19% dani (od daně osvobozeno do 30 000 Kč/rok v případě spoluvlastnictví) Daň se neplatí do 30 000 Kč/rok Družstvo odvádí 19% daň
Vhodné pro Všechny členy SVJ se chtějí do sdílení zapojit Část členů SVJ se chce do sdílení zapojit Část členů SVJ se chce do sdílení zapojit (flexibilnější právní forma) Vhodnější pro BD (flexibilnější stanovení nájemného)
Výhody Jednoduché rozdělení podílu Nespravedlnosti ohledně poplatků a zisku se týkají jen členů spolku Flexibilní právní forma a rozdělení zisku Flexibilnější stanovení nájemného
Nevýhody Změna prohlášení vlastníků (vyžaduje jednomyslný souhlas) Nemožnost rozdělit zisk z prodeje přebytků, náročnější administrativa Spojené s podílovým vlastnictvím Nutnost splnit podmínky pro rozdělení zisku (§ 750 ZOK), družstvo odvádí daň

Jak postupovat?

Nejdříve vyhodnoťte proveditelnost

Uvažujete o zapojení do komunitního sdílení elektřiny? Pak si předem před zahájením přípravy projektu zjistěte všechny potřebné informace a podmínky pro instalaci fotovoltaické elektrárny ve vašem bytovém domě.

Klíčem k úspěchu komunitního projektu je komunikace

K tomu, abyste mohli využít výhod komunitního sdílení elektřiny, budete potřebovat zájem a souhlas dostatečného počtu účastníků. Začněte informováním obyvatel domu o výhodách sdílení energie a zjišťováním zájmu o zapojení do projektu. Vytvořte letáky a online zdroje, a pořádejte setkání, na kterých budete moci vysvětlit podobu komunitního sdílení a jeho benefity.

S budováním sousedské komunity nemusíte a ani byste neměli čekat na dobu, až bude fotovoltailka v provozu. Čím více lidí se aktivně zapojí už ve fázi přípravy, tím lépe si rozdělíte úkoly a kompetence. Pořádejte akce a podněcujte aktivity související se sdílením elektřiny nebo ekologií, zvelebováním společného prostoru či společenským programem pro děti i dospělé. Sdílejte milníky a oslavujte společné úspěchy, abyste udrželi motivaci zájemců a jejich aktivní zapojení. Sdílejte znalosti a zkušenosti.

Energetický audit

Proveďte energetický audit domu a každé jednotky, abyste získali podklady pro vypracování projektu fotovoltaiky a zjistili oblasti, kde lze zvýšit energetickou účinnost. To může zahrnovat například zlepšení tepelné izolace, instalaci energeticky úsporného osvětlení nebo systému vytápění a ohřevu vody, modernizaci domácích spotřebičů a podobně.

Nainstalujte monitorovací systém

Do každé jednotky nainstalujte měřiče pro monitorování spotřeby energie, abyste mohli sledovat spotřebu energie v reálném čase. Tyto údaje budou užitečné jak pro návrh a optimalizaci systému, tak pro pochopení vzorce spotřeby energií a odhalení příležitostí k dalším úsporám.

Stanovte směrnice a zásady

Vypracujte jasné pokyny a zásady, jak bude sdílení elektřiny fungovat, včetně spravedlivého rozdělování plateb a způsobu řešení případných sporů.

Nastavte alokační klíč

Alokační klíč definuje poměr rozdělování vyrobené elektřiny mezi jednotlivé účastníky dle spotřeby nebo vlastnického podílu. Pokud se do sdílení zapojí větší množství vlastníků a jejich alokace bude v řádu jednotek procent, dává větší smysl rovný podíl.

Pamatujte, že klíčem k úspěšnému komunitnímu sdílení elektřiny je aktivní zapojení, transparentnost a spolupráce všech zúčastněných.

Jak nastavit alokační klíč

Alokační klíč je důležitým nástrojem pro optimalizaci samospotřeby elektrické energie v bytovém domě. Jeho nastavení by mělo zohledňovat individuální spotřebu jednotlivých odběrných míst (OMp) tak, aby byla maximalizována celková úspora. Obyvatelé s vyšší spotřebou by měli mít přidělenou větší část vyrobené elektřiny, zatímco ti s nižší spotřebou by měli obdržet menší podíl. Konečné rozdělení však závisí na vzájemné dohodě mezi všemi účastníky sdílení.

Legislativa nestanovuje přesná pravidla pro nastavení alokačního klíče, a tak je jeho podoba určena především stanovami společenství vlastníků jednotek (SVJ) a schopností obyvatel dosáhnout konsenzu. Často se lze setkat s přístupem, kdy je alokace stanovena podle velikosti vlastnického podílu jednotlivých bytových jednotek. Další možností je fixní rozdělení, kdy například při účasti osmi odběrných míst připadne každému z nich stejný podíl ve výši 12,5 %.

V případě, že se do sdílení zapojí většina vlastníků bytů z rozsáhlejšího bytového domu, budou jejich individuální alokace poměrně nízké, v řádu jednotek procent. V takové situaci nemusí být snaha o další optimalizaci účelná, neboť jednotliví účastníci pravděpodobně snadno spotřebují veškerou elektřinu, která jim byla přidělena.

Co je v blízké budoucnosti ještě třeba udělat pro komunitní sdílení elektřiny

  • Zavést plnou verzi sdílení, kdy bude možné sdílet elektřinu v širší komunitě
  • Fázové měření nahradit součtovým
  • Zavést dynamický a kombinovaný alokační klíč
  • Limit pro ohlašování FVE dle stavebního zákona zvýšit na 100 kW
  • Umožnit širší zapojení do agregace a rozšířit možnosti výdělku z prodeje elektřiny
  • Uplatnit plnohodnotné využití bateriové akumulace
  • V rámci EDC zajistit bezplatný přístup k datům

Mohlo by se Vám také hodit:

Zdroj: Unie komunitní energetiky

Otázky a odpovědi

Pokud se objekt, pro který plánujete pořízení fotovoltaiky, nachází  v oblasti památkově chráněného území, musíte získat souhlas Národního památkového ústavu, i když nepotřebujete  stavební povolení.

Na samotné výstavbě FVE a na financování, případně na využití peněz z fondu oprav.

Způsob rozdělení elektřiny a případného zisku z prodeje přebytků.

Pokud jsou fotovoltaické panely součástí společné střechy, musí na provoz fotovoltaiky přispívat všichni, i když ji nechtěli. V případě nesouhlasu všech členů SVJ lze za účelem pořízení sdílené fotovoltaické elektrárny založit spolek nebo společnost bez právní osobnosti.

Změna prohlášení vlastníků ve většině případů není nutná, protože nedochází ke změně účelu užívání společných prostor. Střecha nadále zůstává střechou a plní nadále svou hlavní funkci. Změna by nastala například v případě umístění solárních panelů na střešní terase určené k rekreaci nebo výlučnému užívání jedním či několika vlastníky.

Tato varianta je vhodná, pokud chce do FVE investovat menšina členů SVJ. FVE pak pořizujete z vlastních prostředků, nikoliv ze společných peněz SVJ. Projekt také můžete financovat s pomocí investora. V tom případě však sdílená elektřina a zisk z prodeje přebytků náleží investorovi, který rozhoduje o tom, jak s nimi naloží. Kromě zbavení finanční zátěže také SVJ odpadá povinnost zajišťovat technickou a administrativní správu FVE, protože přechází na investora.

Provoz FVE v tomto případě není podnikáním, protože jeho cílem není dosahování zisku. Hlavním účelem je zajistit si elektřinu pro vlastní spotřebu a prodej přebytků je pouze vedlejší produkt. Zákaz podnikání tak ze strany SVJ není porušen.

Předně si musíte hlídat, jestli vám vznikl zdanitelný příjem. Nezáleží přitom, jestli jde o podnikání, či nikoliv. O tom, zda se bude jednat o daň z příjmu fyzické nebo právnické osoby, rozhoduje to, kdo je vlastníkem FVE. Daň z příjmu fyzické osoby neplatíte, pokud všechny vaše ostatní příjmy a příjmy z příležitostné činnosti dosahují částky maximálně 30.000 Kč ročně a výkon FVE nepřesahuje 50 kWp (čili k jejímu provozování nepotřebujete licenci ERÚ). Jinak vzniká povinnost úhrady 15% daně. Právnické osoby platí 19% daň z příjmu. Daň se může vyplácet prostřednictvím SVJ, bytového družstva nebo z fondu oprav.

Proč Schlieger?
Jsme zkušení, na trhu jsme od roku 2010

5 100+

Tepelných čerpadel

11 900+

Fotovoltaických elektráren

1 000+

Fototermických systémů

Vyvíjíme a dodáváme zařízení nejvyšší kvality, vybavené pokročilými funkcemi.

Investujeme do vývoje vlastních produktů a řízení pomocí umělé inteligence.

Jsme členy asociací:

  • Cech akumulace a fotovoltaiky
  • Česká fotovoltaická asociace
  • Česká asociace umělé inteligence

Fotovoltaika s garancí dotace

Výkonné a spolehlivé systémy, které vytáhnou ze slunce maximum. Konzultace zdarma. Velkorysé záruky.

Vyřešte energie jednou provždy!

Nechte si zdarma vypracovat návrh fotovoltaiky nebo tepelka přesně na míru vaší spotřebě.

    Připravíme vám individuální nabídku

    Ozveme se vám do 24 hodin

    Jsme jednička na trhu v počtu realizací

    Mapa+dodavka 1
    Přes 18 500 instalací v zemích EU

    Fotovoltaickou elektrárnu vám postavíme v nížině i na horách.

    PO – PÁ 8 – 16 hod

    Fotovoltaika
    do 30 dnů nebo zdarma!

    chevron_right

    Dotace až 195 000 Kč

    chevron_right

    Úspora až 60 % el. energie

    chevron_right

    Patentované bezrámové panely

    Sledujte nás